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房屋买卖中的户口纠纷

时间:2018-12-19 16:10:43

 
 
   对于普通家庭而言,房屋买卖是一件大事,对于购房人来说,不仅希望能够顺利实现产权过户的目的,还希望购买到的房屋不存在他人的户口登记。而实践中,由于房屋买卖合同履行的时间较长,且涉及到诸多当事人之间的配合,因此,如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话,很容易因为户口迁移的问题产生纠纷。
 
 
 

 

      

涉户口迁移房屋买卖纠纷频发

    根据北京三中院公布的统计数据,2015年至2017年该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件。由于不少家长为了子女上学购买比普通房屋价格高很多的学区房,学区房买卖引发的纠纷不在少数。此外,相关诉讼中不仅涉及出卖人家庭的户口,还涉及到案外人的户口。

那么,如何通过法律途径避免此类纠纷的发生呢?

通过违约金条款增加违约成本

    在我国,户口问题涉及到公安机关的行政管理职能,户口是否能迁出以及迁到哪,有相当程度的公安机关行政管理因素存在,因此法院大多不会就户口迁出事项进行判决,更多通过违约金的形式和损失的形式制约出卖人主动去找公安机关把户口迁出。

    北京三中院公布的典型案例显示,2015年赵某出资880万元购买李某一处144平的学区房,约定如果李某未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出,应当向赵某支付房屋总价款10%的违约金。赵某买房屋时明确告诉李某,他买该房屋是为子女上学使用,房屋是学区房,但当他把房屋买了之后,发现房屋上存在赵某家属户口,因为该户口的存在导致买受人赵某子女无法使用该户口相对应的学籍指标。
    据此,法院判决李某依照合同约定支付违约金。
    据北京三中院法官介绍,法院最终裁判的违约金的标准基本遵照当时的约定,违约金比较高是因为这种情形的出现,某种程度上导致买受人赵某买卖合同的一个重要目的无法实现。同时,李某明知当时赵某购买房屋的目的是上学,依然没有及时将户口迁出,李某主观违约的恶意也比较明显。

 

通过申请行为保全维护合法权益

   涉及学区房户口的房屋买卖合同,若已经进入诉讼程序,但学区房指标并未被占用,购买人若要求继续履行合同,可在诉讼过程中及时申请行为保全。禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。

 

房屋上有案外人户口的情况

    北京三中院公布的另一典型案例:2017年3月,闫某依合同以459万元的价格将涉诉房屋出售给康某,约定在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口,否则支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,按日支付全部已付款万分之五的违约金。当年6月,办理完过户后康某却发现,闫某一家三口的户口迁出了,但房屋上还有三名案外人户口,于是提起诉讼。
    诉讼中,闫某认为,其卖出的房屋上面没有自己的户口,也没有其家人的户口,因此不构成违约。但最终法院裁判时依然认为闫某构成违约,重要的依据是合同法所规定的合同相对性基本原理,合同发生在康某和闫某之间,闫某在签订房屋买卖合同时,有义务去审查房屋上是否存在其他户口,既然在合同中约定了负有将户口迁出的义务,随后如果没有迁出,就是违反合同约定,闫某应当向康某承担违约责任。

 

律师建议

1、户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不同区域存在一定的差异性,建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策,如果购买的房屋为学区房,可以向教育部门核实学籍使用情况,以确保购买房屋后子女可以顺利入学。

2、在房屋买卖合同中明确约定涉及户口迁移事项的违约金条款,且违约金金额具体、可确定。

3、在交易的各个环节中,买卖双方都应当注意保留相关的文件及证据,比如房屋买卖合同,房款转账的记录,短信聊天的记录等要保留沟通的证据,尤其要注意收集因对方违约给己方造成损失的证据。